市規(guī)劃資源局各區(qū)分局，各區(qū)住房建設(shè)委、財政局，有關(guān)單位：
為全面貫徹新發(fā)展理念，充分激發(fā)市場活力，促進既有房屋資產(chǎn)集約利用，加快既有建筑存量盤活，有效支撐和保障經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展，依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）、《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資若干措施的通知》（津證辦發(fā)〔2022〕52號），結(jié)合我市既有建筑存量盤活實際，提出以下意見。?本意見適用于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)國有建設(shè)用地上，對合法既有建筑通過改造進行的盤活利用。一是對長期閑置、存量規(guī)模較大、具有較大活化利用價值的老舊廠房倉庫、文化體育場館、商業(yè)服務(wù)業(yè)綜合體、辦公樓宇等通過改造進行盤活；二是對閑置低效建筑通過改造轉(zhuǎn)型為創(chuàng)新研發(fā)、衛(wèi)生健康、養(yǎng)老托育、體育健身、休閑旅游、社區(qū)服務(wù)或保障性租賃住房等新功能進行盤活。既有建筑的土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)合、入股、出租等多種方式進行盤活利用，作為盤活利用實施主體，也可由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)的運營主體作為實施主體。區(qū)政府委托（或成立）的平臺公司依法依規(guī)取得既有建筑產(chǎn)權(quán)或運營權(quán)后，可作為實施主體。既有建筑產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜涉及多個權(quán)利人，符合《中華人民共和國民法典》業(yè)主共同決定事項內(nèi)容的，按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條要求的相關(guān)比例業(yè)主同意后，可依法授權(quán)委托確定實施主體。（一）盤活類型一：同用地類型內(nèi)業(yè)態(tài)調(diào)整該類型指實施主體申請在同用地類型內(nèi)，通過建筑內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整進行的盤活。辦理方式：1.符合《天津市工程建設(shè)項目審批流程圖》中既有建筑改造項目類型的，依法依規(guī)無需辦理規(guī)劃資源手續(xù)，區(qū)建設(shè)主管部門及區(qū)審批部門對同用地類型無法界定的特殊情況，可通過規(guī)劃資源部門與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、審批部門建立溝通機制予以確認。2.?特殊建設(shè)工程實施主體可以根據(jù)實際需要進行消防安全評估（存在較大技術(shù)疑難問題的項目應(yīng)委托參編國家消防技術(shù)標準的第三方技術(shù)服務(wù)機構(gòu)進行消防安全評估），依法向區(qū)建設(shè)主管部門申請辦理消防設(shè)計審查，必要時應(yīng)組織開展特殊消防設(shè)計專家評審。3.?依法辦理工程質(zhì)量監(jiān)督、建筑工程施工許可證和消防驗收（備案）。4.?對于建筑規(guī)模增加或增加地下空間開發(fā)利用的，實施主體向區(qū)規(guī)劃資源部門提出申請，按照現(xiàn)行相關(guān)程序辦理規(guī)劃資源審批手續(xù)。相關(guān)要求：1．同用地類型指《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》（自然資發(fā)〔2023〕234號）用地用海分類中的公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工礦用地、倉儲用地；《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)標準》（GB50137-2011）中城市建設(shè)用地類別中的公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地（三類工業(yè)除外）、物流倉儲用地（三類物流倉儲除外）。2．實施主體盤活不應(yīng)影響周邊利害關(guān)系人合法權(quán)益、不改變建筑主體結(jié)構(gòu)、不破壞景觀環(huán)境、保證公共安全和公共利益，屬地政府做好監(jiān)管。（二）盤活類型二：一定期限內(nèi)用于新業(yè)態(tài)新功能該類型指實施主體申請維持原土地用途不變（臨時使用期間），在一定期限內(nèi)改造用于新業(yè)態(tài)新功能進行的盤活。臨時使用期限不超過批準的土地使用年期。辦理方式：1．綜合論證。實施主體根據(jù)投資、產(chǎn)值、就業(yè)等相關(guān)經(jīng)濟指標貢獻度及使用等方面需求向所在街鎮(zhèn)、園區(qū)或新業(yè)態(tài)的區(qū)行業(yè)主管部門提出申請。由街鎮(zhèn)、園區(qū)或新業(yè)態(tài)的區(qū)行業(yè)主管部門提請屬地區(qū)人民政府組織綜合論證，發(fā)展改革、住房建設(shè)、規(guī)劃資源、生態(tài)環(huán)境、工業(yè)和信息化、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、應(yīng)急、商務(wù)等部門對新業(yè)態(tài)新功能、臨時使用期限、規(guī)劃與近期實施關(guān)系、周邊環(huán)境對房屋影響、房屋與周邊環(huán)境和安全關(guān)系等情況進行綜合論證。涉及詳細規(guī)劃修改的，綜合論證應(yīng)當一并論證詳細規(guī)劃修改可行性內(nèi)容。市級及以上產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的項目，還應(yīng)征得相應(yīng)市級行業(yè)主管部門意見。綜合論證報告經(jīng)區(qū)人民政府批準后，實施主體與既有建筑所在街鎮(zhèn)、園區(qū)或新業(yè)態(tài)的區(qū)行業(yè)主管部門就投資、產(chǎn)值、就業(yè)等相關(guān)經(jīng)濟指標發(fā)展情況簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確相關(guān)違約行為、責(zé)任部門和處置條款。實施主體持監(jiān)管協(xié)議向區(qū)規(guī)劃資源部門申請辦理規(guī)劃意見函，并與屬地區(qū)規(guī)劃資源部門簽訂協(xié)議。土地使用租金按新業(yè)態(tài)新功能對應(yīng)土地用途與土地原用途原權(quán)利類型的土地評估租金差額的50%確定，涉及劃撥土地在一定期限內(nèi)用于新業(yè)態(tài)新功能并用于出租的，應(yīng)按照本政策執(zhí)行，已繳納劃撥土地出租收益的，應(yīng)予以扣減。實施主體持規(guī)劃意見函向區(qū)建設(shè)主管部門依法申請辦理消防設(shè)計審查驗收或消防驗收備案、工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，向區(qū)審批部門依法申請辦理建筑工程施工許可證。實施主體向所在街鎮(zhèn)、園區(qū)或新業(yè)態(tài)的區(qū)行業(yè)主管部門提出申請前，應(yīng)委托專業(yè)技術(shù)單位編制既有建筑改造設(shè)計（含消防設(shè)計）方案，開展消防安全評估（存在較大技術(shù)疑難問題的項目應(yīng)委托參編國家消防技術(shù)標準的第三方技術(shù)服務(wù)機構(gòu)進行消防安全評估）并提交區(qū)建設(shè)主管部門審查，必要時應(yīng)組織開展特殊消防設(shè)計專家評審。合法既有建筑改造涉及拆改房屋結(jié)構(gòu)或者加大房屋荷載的，實施主體或者房屋所有人、使用人應(yīng)當委托進行房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定需要加固的，由原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位按照房屋安全鑒定報告，提出加固設(shè)計方案，經(jīng)加固后方可施工。2．到期變更。臨時使用期限內(nèi)，實施主體結(jié)合自身使用情況，可向區(qū)規(guī)劃資源部門提出恢復(fù)建筑原功能、臨時期限續(xù)期或者土地用途變更申請。區(qū)規(guī)劃資源部門會同既有建筑所在街鎮(zhèn)、園區(qū)或新業(yè)態(tài)的區(qū)行業(yè)主管部門進行審核，需變更土地用途的，可通過協(xié)議出讓方式辦理，并依法辦理不動產(chǎn)登記。3．完善規(guī)劃。臨時使用期限內(nèi)，實施主體申請辦理正式審批手續(xù)的項目，涉及詳細規(guī)劃修改的，依據(jù)經(jīng)批準的綜合論證報告，在地區(qū)詳細規(guī)劃編制、修編或修改時予以納入。相關(guān)要求：1．既有建筑盤活改造應(yīng)以保護生命財產(chǎn)安全為前提，鼓勵既有建筑在滿足消防、房屋安全的前提下，發(fā)展新業(yè)態(tài)新功能，提升城市活力，促進資產(chǎn)升值。2．臨時使用期限內(nèi)，新業(yè)態(tài)新功能發(fā)生改變的，應(yīng)當按程序重新論證。3．臨時使用期限內(nèi)，既有建筑及土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。4．因城市建設(shè)需征收或收儲的，仍按原不動產(chǎn)權(quán)屬證書載明的土地用途、建筑面積給予界定。（一）本意見既有建筑指竣工驗收或房屋產(chǎn)權(quán)登記2年以上的建筑，且需經(jīng)調(diào)查認定并報自然資源部備案的低效用地或納入市級盤活存量協(xié)調(diào)機制認定的存量建筑。既有建筑存在違法違規(guī)使用土地、違反土地出讓合同（或用地批文、劃撥決定書）、監(jiān)管協(xié)議約（規(guī)）定行為、違法建設(shè)行為的，應(yīng)當依法處置完畢。（二）本意見不適用于既有建筑拆除重建。盤活改造活動原則上不突破既有建筑外輪廓。因盤活需要，可增設(shè)必要的電梯、消防樓梯、消防通道、雨棚、無障礙設(shè)施、外裝飾設(shè)施等配套設(shè)施。因盤活需要，建筑內(nèi)部層高發(fā)生變化導(dǎo)致容積率改變的，無需履行容積率調(diào)整程序，可按照調(diào)整后的實際容積率辦理相關(guān)土地、規(guī)劃手續(xù)。（三）利用工業(yè)用地內(nèi)既有建筑改造為配套行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施的，用地面積和建筑規(guī)模比例按照國家和我市現(xiàn)行控制比例執(zhí)行，超出部分應(yīng)按照盤活類型二程序辦理相關(guān)手續(xù)。（四）建筑使用業(yè)態(tài)符合過渡期政策規(guī)定的新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)范疇，按規(guī)定向區(qū)規(guī)劃資源部門完成備案的，過渡期內(nèi)無需繳納土地相關(guān)費用。（五）通過改造進行的盤活利用，必須按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標準實施質(zhì)量安全監(jiān)督管理和施工許可制度，確保建筑符合安全、環(huán)保、物業(yè)管理等法律法規(guī)規(guī)范要求，并按照《中華人民共和國民法典》等法律、法規(guī)的規(guī)定，主動征求相關(guān)利害關(guān)系人意見，避免引發(fā)相鄰權(quán)糾紛。（六）利用非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，按照我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。既有建筑是文物的，按照文物保護相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。（七）新業(yè)態(tài)新功能臨時變更土地收益屬于土地出讓收入，由屬地稅務(wù)部門負責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)土地收益收繳工作，相關(guān)收入通過“103014899其他土地出讓收入”科目，按我市現(xiàn)行土地收入體制繳入市或區(qū)級國庫。（八）自然資源部門向稅務(wù)部門推送繳費信息，稅務(wù)部門依據(jù)自然資源部門推送的繳費信息征收土地收益，督促實施主體繳費，未按時交納的及時催繳。（九）嚴格監(jiān)管。各區(qū)應(yīng)建立既有建筑存量盤活資產(chǎn)臺賬，實行臺賬式管理，定期開展項目調(diào)度。區(qū)級部門按照監(jiān)管協(xié)議約定，建立聯(lián)合監(jiān)管機制，依職責(zé)共同加強事中事后監(jiān)管及行政執(zhí)法工作。既有建筑所在街鎮(zhèn)、園區(qū)或新業(yè)態(tài)的區(qū)行業(yè)主管部門對既有建筑盤活利用項目進行全過程監(jiān)管。對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)違約行為，依法依規(guī)依約進行處置。本意見自發(fā)布之日起執(zhí)行，有效期2年。市規(guī)劃資源局 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委 市財政局
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